Samstag, 2. Juni 2012

Gentrifizierung: Warum Bauverhinderer die Mieten treiben

Wirkung der Bauverhinderer auf die
Miete (klicken zum Vergrößern)
In Berlin redet anscheinend jeder von Gentrifizierung. Die Mieten in Berlin steigen, prozentual gesehen, in enormen Schritten. Jede kleine Veränderung und jedes Bauprojekt wird mittlerweile als Mitursache der Gentrifizierung gesehen und massiv bekämpft. Das Paradoxe ist: Weil man den Preis für das "Gut Wohnraum", für zu hoch hält, bekämpft man dass das Angebot hier ausgeweitet wird, wobei zusätzliches Angebot den Preis senken könnte. Ich möchte in diesem Beitrag die Argumente der Bauverhinderer aufgreifen und wiederlegen, sowie einige Beispiele der Orte der Bauverhinderer nennen. Die komplette Auflistung werde ich jedoch in einen extra Archivpost packen, da die Liste immer länger wird, und ich die nun laufend ergänzen kann. Hinweis: Sämtliche Schaubilder kann man durch klicken vergrößern.

Eines kann man nicht abstreiten: Die Mieten in Berlin steigen stark, insbesondere in den Innenstadtbezirken, und  dort insbesondere in solchen Innenstadtbezirken in denen das Mietniveau niedrig ist. Wenn Preise sich verändern, dann liegt das in der Regel an sich verändernden Relationen zwischen Angebot und Nachfrage. Die reine Wohnfläche hat in der Berliner Innenstadt aber nicht abgenommen, eher hat Sie zugenommen. Daher ist diese Preissteigerung vor allem nachfrage induziert. Auch die Gestiegene Bevölkerungsanzahl, aber insbesondere die gestiegene Anzahl an Haushalten, welche durch die "versingelung" der Gesellschaft stärker ansteigt als die Bevölkerung, impliziert eine höhere Nachfrage. All das liegt mitunter an dem Gesamtgesellschaftlichen Trend der Reurbanisierung, welcher einerseits durch kulturelle Gründe (die Innenstadt wird "wieder hip"), als auch durch knallharte ökonomische Gründe vorangetrieben werden. Diese Ökonomischen Gründe liegen darin, das wer nicht in der Innenstadt wohnt in höherem Maße ein eigenes PKW betreiben muss um auf einen ähnlichen Lebensstandart zu kommen, da die Wege zur Infrastruktur einerseits länger sind, als auch die Versorgung mit dem ÖPNV nicht so engmaschig ist und sein kann. Und der Blick auf die Preisschilder an den Tankstellen zeigen auch dem autoabstinenten Innenstadbewohner, das der Innenstadtferne, vielleicht eine geringere Miete an seinen Vermieter zahlt, eine zweite Miete jedoch an die OPEC. Und da wir und gerade im Peak-Oil befinden, dürften langfristig die Steigerungen in den Kraftstoffpreisen sicher fortsetzen. Auch wurde aber natürlich das Angebot für den Wohnmarkt in Bezug auf manche Aspekte verschmälert, zum Beispiel durch die Fremdnutzung durch so genannte Ferienwohnungen, also Hotellerieangebote in Wohnraum.

Die Steigenden Mieten, und die Aussicht, das dieses weiter hoch bleiben wird, haben für den Wohnungsmarkt aus der Perspektive des Nachfragers (des Mieters) aber einen Vorteil: Das erstellen von Neubauten, neuem Angebot, ist attraktiver geworden, und genau dieses wirkt senkend auf die Mieten, so das dadurch die Mieten  stabilisiert werden könnten.

Und in der Berliner Innenstadt gibt es, im Gegensatz zu anderen Städten, von den Grundstücken her, massive Möglichkeiten neuen Wohnraum zu errichten. Leider wird an vielen Stellen der Neubau von der Bevölkerung kritsch gesehen und die Zubauprozesse so verlangsamt und verteuert. Dabei gibt es eine Vielzahl von Argumenten um sich dem simplen Zusammenhang zwischen Wohnraumangebot und Wohnraumnachfrage zu entziehen und nicht als Mietentreiber darzustehen. Diese Argumente möchte ich entkräften.

"Die neuen Wohnungen sind doch vor allem Eigentumswohnungen - das hilft Mietern ja nicht."
Wirkung von Neubau von
eigentümerbewohnten Wohnraum
Wohnungen sind immer Eigentum von irgend einem. Eigentumswohnungen sind eigentlich, einzeln vermarktete Wohnungen, im Gegensatz zu Häusern mit nur einem Eigentümer. Viele Eigentumswohnungen werden von Menschen gekauft, welche diese dann weitervermieten. Gerade jetzt, wo die Inflationsangst wieder präsent sind, investieren viele in "Betongold", und Eigentumswohnungen sind die Möglichkeit in Immobilien zu Investieren, welche nicht über die Millionensummen verfügen, die man benötigt um ein ganzes Haus zu kaufen. Wenn die "Eigentumswohnungen" dann einzeln auf dem Mietmarkt landen, dann ist das nicht nachteilig für den Mietmarkt. Das die Anzahl an Vermietern steigt, und somit der Mietmarkt mehr Anbieter hat, ist sogar eher zu befürworten, weil es die Gefahr von Angebotsoligopolen senkt.

Wirkung von Umwandlung von
Mietwohnungen in eigentümer-
bewohnten Wohnraum
Auf der anderen Seite ist es auch nicht Nachteilig wenn eine Eigentumswohnung von dem Eigentümer selbst bewohnt wird, auch wenn der Zusammenhang ein klein wenig komplexer ist. Der Bewohner der in eine Eigentumswohnung zieht, verlässt nämlich auch den Mietmarkt. Das Verhältnis an Nachfrage und Angebot verändert sich dadurch nicht. Besonders einleuchtend ist dieser Zusammenhang in dem Fall indem ein Mieter seine eigene Wohnung kauft. Dadurch sinkt zwar die Anzahl der Mietwohnungen, aber das jemand, der eine Mietwohnung selbst bewohnte, nun statt an seinem Vermieter Miete zu zahlen, Zins und Tilgung seiner Bank leistet, dazu führt, das die Mieten steigen, würde doch kaum einer behaupten. Bei einem "Zugezogenen" davon auszugehen, er wäre nur wegen der Eigentumswohnung in die Stadt gezogen, und hätte dies nicht als Mieter getan, ist meines Erachtens eine derart abenteuerliche Behauptung, das derjenige der Sie tätigt in der Beweispflicht steckt.

"Mieten von Neubauten sind doch generell höher, das hilft doch nicht"
Natürlich sind die Mieten von Neubauwohnungen höher, diese verfügen in der Regel über eine bessere Ausstattung und sind noch nicht "abgenutzt", so dass Mieter bereit sind für diese Wohnungen mehr Miete zu bezahlen, wodurch höhere Mieten angesetzt werden, bzw. auch Projekte realisiert werden für deren Realisierung mehr Mieten vonnöten sind. Dennoch haben diese Neubauten einen dämpfenden Einfluss auf die Mieten, denn da Sie vermietet werden, entnehmen Sie dem anderen "günstigeren" Mietmarkt Kunden. Dies geschieht entweder direkt dadurch das die entsprechenden Mieter in einen teureren besser ausgestatteten Neubau ziehen statt günstigeren schlechter ausgestatteten Altbau, oder das diese dem Markt von nachsanierten (oder nachluxuriösierten) Altbau entzogen werden, wobei letzteres eher plausibel erscheint. Durch den Neubau sinkt in diesem Fall allgemein die Nachfrage nach hochwertigen Wohnraum, senkt den Preis in diesem Preissegment, und damit den Abstand zwischen einfachem und luxuriösen Wohnraum. Da der Preis der Umwanlung von einfachen Wohnraum in luxuriösen Wohnraum (Preis der Sanierung) davon unberührt ist, rentiert sich die Umwandlung von einfachen in luxriösen Wohnraum in manchen Fällen nicht mehr. Oder einfach Formuliert: Im Prenzlauer Berg wird das ein umsaniertes Haus (falls es das noch geben sollte) nicht vor der Luxussanierung, in Nordneukölln aber sehr wohl. Der Neubau, der ja vermietet wird, entzieht sanierten Wohnraum schlicht einen Teil seines Kundenstammes. Sicher nicht den Teil, der umbedingt in einem sanierten Altbau wohnen möchte, sehr wohl aber demjenigen der die Annehmlichkeiten eines Neubaus schätzt.

"Neubau gentrifiziert meinen Kiez"
Neben den mietenentlastenden  Effekten die Oben beschrieben werden, welche natürlich auch speziell auf lokaler Ebene einen Einfluss haben, könnte der durch Neubau ausgelöste Zuzug ökonomisch gut gestellter Personen dazu führen, das die Infrastruktur in der Umgebung, wie zum Beispiel entsprechend hochpreisige gastronomische Einrichtungen, entstehen und dadurch weitere Personen aus diesen ökonomischen Schichten angezogen werden. Der Punkt ist aber: Sie werden eben abgezogen aus anderen vergleichbaren (innerstädtischen) Kiezen. Wenn also Neubau an einem Ort verhindert wird, kann es per Saldo den Kiez entlasten, ein anderen trifft es jedoch doppelt: Durch die Umlenkung der Ströme einerseits, und dadurch das diese Ströme nun in den Altbau "einschlagen" und dort den Sanierungsdruck erhöhen.

"Brachflächen gehören zu Berlin"
Diese Argumentation bezieht sich nicht darauf, das Neubau mietensteigernd wirkt, jedoch kommt Sie auch eher von "linker" Seite, daher kommt dieses Argument in der Regel nicht mit der Attitüde "ja die Mieten steigen, ist es mir aber Wert". Einerseits sei angemerkt, das die Baulücken aus dem Krieg stammen, also genauer gesagt zu dem Nachkriegsberlin gehören, dessem Phase jetzt langsam endet, da die Mauer gefallen ist, und die Bevölkerungszahlen -insbesondere in den Innenstadtbezirken- wieder steigen. Im Jahr 1985 hatten Berlin (West) und Ostberlin, 3,076 Millonen Einwohner, heute sind es über 3,5 Millionen. Zu glauben das dies ohne Zubau geht, ist naiv. Das Gesicht der Stadt passt sich immer an die Umstände der Stadt an und nicht die Umstände an das Gesicht, und wenn ja dann unter enormen Kosten.

"Brachflächen sind unverzichtbar für das Stadtklima"
Brachflächen sind meist Baulücken, das Sie Teil einer großen Frischluftschneise sind ist eher unwahrscheinlich. Die Kühlende Wirkung dürfte daher von der Transpiration der Pflanzen entstehen. Hierbei verdunsten die Pflanzen Wasser und bewirken durch die Energie die für den aggregatszustandswechdel von flüssig zu gasförmig gebunden wird ein Effekt der der gleiche ist, warum Schwitzen den Körper kühlt. Dieser Effekt kann letztendlich aber auch durch eine extensive Dachbegrünug erfolgen. Auch könnte man in Berlin auch etwas für das Stadtklima tun, wenn man in den kritischen Phasen die Parks mit wasser Sprengen würde, und nicht wie momentan üblich, verdorren lässt. Der hierbei steigende Wasserverbrauch hätte quasi keine Kosten. Also zu glauben Neubau müsse umbedingt zur Rettung des Stadtklimas verhindert werden, ist auch vorgeschoben. Vor allem wenn man bedenkt das dieser auch das Verkehrsaufkommen reduziert, denn wenn nicht in der Innenstadt neu gebaut wird, so passiert dies in den Außenbezirken - und wohl nichts erhöht die Verkehrsströme mehr als die täglichen Verkehrswege zu verlängern.

"Seit in Berlin gebaut wird, steigen die Mieten"
Diese Aussage ist so verquer wie Dieter Nuhrs Witz, das Ärzte die häufigste Todesursache sind. Denn durch die gestiegenen Mieten ist es erst möglich, neuen Wohnraum zu erstellen. Neben den höheren Mieten, spielen auch die in den letzten Jahren massiv gefallenen Zinsen eine Rolle, sowie die Einschätzätzung vieler Menschen, das die Inflationsraten in Zukunft steigen werden. Aus diesen Gründen wird die Erstellung neuen Wohnraums attraktiver, und haben somit das Potential Mietpreissenkend, bzw. Mietpreissteigerungsdämpfend zu wirken. Wie ein faktischer Baustopp sich auf die Immobilienpreise und damit auf die Mieten auswirkt, lässt sich an den Gemeinden ablesen die ein solches eingeführt haben, auch wenn diese meist auf dem Land sind. In diesen steigen sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten dramatisch, falls weiter Nacbfrage, also "Zuzugsdruck" besteht, da auf die Steigerung in der Nachfrage nicht mit einer Steigerung im Angebot reagiert werden kann. Einen ähnliche  Effekt gibt es in Städten, indem man, da es kaum noch Bauplatz gibt, schlichtweg nicht mehr zubauen kann, wie zum Beispiel in München. In Berlin ist dies, auch in der Innenstadt jedoch bei weitem nicht der Fall. Auch hier kann ein Blick in die Vergangenheit Helfen: Altberlin, also das Berlin vor dem Groß-Berlin Gesetz von 1920, bestand aus den Heutigen Bezirken Mitte (gesamt mit Wedding und Tiergarten), Friedrichshain-Kreuzberg, sowie dem Ortsteil Prenzlauer Berg aus dem Bezirk Pankow. Dort lebten 1920 ganze 1.928.432 Einwohner. Heute sind es gerade einmal 762.808 Einwohner. Zwar muss man bedenken, das damals die Menschen beengter lebten, auf der anderen Seite gab es auch viel Industrie in der Innenstadt, und Gewerbe gab es auch damals in der Innenstadt, es war auch damals die Hauptstadt Deutschlands, und im Gegensatz zu Heute auch ohne Zweifel deren ökonomisches Zentrum.

Wie am Anfang bereits angekündigt schreibe ich die einzelnen "Hotspots" der Bauverhinderung in einen eigenen Beitrag.

Liebe Grüße
Tim Leuther

Kommentare:

  1. Lieber Tim Leuther,

    vielen Dank für diese ausführliche Zusammenfassung der aktuellen wohnungspolitischen Debatten in Berlin. Die Lösungspotentiale von Neubauaktivitäten für eine soziale Wohungsversorgung sind ja tatsächlich heiß umstritten.

    Soweit ich die meisten Initiativen verstehe, geht es den meisten (Ausnahmen bestätigen die Regel) von ihnen keinesfalls um eine Neuvbauverhinderung sondern die kritisieren
    1. die einseitige politische Orientierung auf den Neubau (der zurecht als das herumdrücken um Fragen angesehenm, wie denn mit den wohgungsbeständen umgegangen werden soll) - ein Fehler übrigens, der schon der DDR-Wohungspolitik letztendlich auf die Füße fiel
    2. die einseitige Erichtung von Wohnungen in den oberen Marktsegmenten (statt eben auch auf einen Sozialen oder preiswerten Wohungsneubau zu setzen)

    Ich will Dir nicht alle Hoffnungen auf die Wirkungsweisen von Neubaumaßnahmen nehmen. Aber die auch von dir vermuteten Filtering-Effekte sind im Wohnungsmarkt nicht zu erwarten. Auch wenn schon in die Jahre gekommen, hier findest du ein paar Argumente, mit denen du dich auseinandersetzen solltest, bevor du die Neubau-Propaganda weiter offensiv verbreiten willst:

    Helmut Westphal (1978): Die Filtering-Theorie des Wohnungsmarktes und aktuelle Probleme der Wohnungsversorgung. In: Leviathan, Nr. 4 S. 536 ff

    Etwas grundsätzlicher, aber vielleicht auch interessant für deine Überlegungen:
    Holm, Andrej 2011: Wohnung als Ware - Zur Ökonomie und Politik der Wohnungsversorgung. In: Widersprüche, 31 Jg./Nr. 121, 9-20

    Zur Berliner Diskussion um die Wirkung von Neubaumaßnahmen wurde auch im Gentrificationblog schon ausführlich diskutiert. Vielleicht findest du auch dort noch ein paar überlegenswerte Argumente für eine v.a. bestandsorientierte Wohungspolitik (was einen Neubau nicht ausschließen sollte):

    http://gentrificationblog.wordpress.com/2012/03/11/berlin-neubaufieber-statt-wohnungspolitik/

    http://gentrificationblog.wordpress.com/2011/07/12/berlin-neubau-nur-fur-reiche/

    http://gentrificationblog.wordpress.com/2010/07/03/berlin-nach-der-sanierung-ist-vor-dem-neubauboom/

    Beste Grüße und ein schönes Wochenende,

    Andrej Holm

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Sehr geehrter Herr Holm,
      erst einmal vielen Dank für Ihre Kommentierung, ich werde bei Gelegenheit mir die Fachliteratur anschauen, die Diskussionen auf Ihrem Blog, den ich übrigens sehr informativ finde, auch wenn unsere Ansichten nicht vollständig Deckungsgleich sind, habe ich verfolgt.

      Zum Filtering Effekt (ähnliche Thesen habe ich auch einmal in einem Immobilienmarktartikel der ftd oder der Wirtschaftswoche gelesen) beziehe mich auf Ihren Eintrag in Ihrem Blog:

      "Marktliberale Argumentationen sind für den Wohnungsmarkt lange Zeit von sogenannten Filtering-Prozessen ausgegangen, in denen die Besserverdienden in die neuen teuren Wohnungen ziehen und die jeweils nächste Einkommensgruppe in die nun freigewordenen Wohnungen zieht und wiederum ihre Wohnungen den nächsten Einkommensgruppen überlässt."
      (Sie vom 12 März 2012, 11:35 GMT @ http://gentrificationblog.wordpress.com/2012/03/11/berlin-neubaufieber-statt-wohnungspolitik/)

      Das mein ich gar nicht direkt. Ich beziehe mich ja auf eine saldierte Betrachtung, vergleiche also die beiden Zustände "mit Neubau" und "ohne Neubau". Das also Wohnungen für einkommensschwache frei werden, behaupte ich gar nicht. Nur das weniger verschwinden. Denn das wir, und auch zum Teil warum wir, eine Reurbanisierung haben und haben werden, schrieb ich ja eingangs. Ich bin auch froh wenn durch Neubau weniger Einkommensschwache verdrängt werden. Das sollte doch auch ein Grund sein FÜR Neubau zu sein.

      Der Filtering-Effekt wie Sie (und auch in dem genannten Artikel) ihn beschreiben, würde ja die wiedersprüchliche Situation unterstellen, das Neubau getätigt wird, die Bevölkerungszahl/Haushaltsanzahl/Wohnraumnachfrage/Miethöhe aber gar nicht steigt. Das kann im Einzelfall vielleicht irgendwo vorkommen, ist dann aber vermutlich vor allem durch äußere Einflussfaktoren beeinflusst, wie staatliche Programme, oder Zinsveränderungen.

      Liebe Grüße und Ihnen auch ein schönes Wochenende

      Tim Leuther

      Löschen
    2. Die Filter-Theorie wurde nicht nur von Westphal empirisch wiederlegt sondern auch acht Jahre später von Ipsen, Glasauer & Lasch 1986 am Beispiel dreier Wohnquartiere in Mannheim und von Siebert 1983 am Beispiel von Kassel. Darüber hinaus kritisieren auch Bourne (1981) sowie Häußermann und Siebel die Theorie. Demnach ist die Theorie wissenschaftliche sehr befehdet und wurde von der Theorie der segmentierten Wohnungsmärkte (Krätke 1995) abgelöst

      Löschen
    3. Und was soll das jetzt in Bezug auf meinen Eintrag bedeuten? Die Sache ist doch das Berlins Bevölkerung steigt. Das fällt bei vielen immer wieder unter den Tisch.

      Löschen
  2. Hinweis: mit Erstsemester-VWl kann man die komplexen Wechselwirkungen von Stadtentwicklung, Wohnungsmarktentwicklung und Wirtschaftsentwicklung nicht erklären. Dazu müsste u.a. zunächst erstmal geklärt werden, ob es denn den einen, hier implizit unterstellten, Wohnungsmarkt im neoklassischen Sinne überhaupt gibt.

    Ansonsten: auch Themen wie Frischluftschneisen, Kaltluftentstehungsgebiete und Luftaustauschbahnen sind nicht dazu geeignet mit Schulphysik mal eben widerlegt zu werden.

    Kurz: für den oben postulierten Anspruch, "die Argumente der Bauverhinderer auf[zu]greifen und [zu] wiederlegen", eine ziemlich schwache performance.

    Zuletzt: der permanent falsche Einsatz von "dass" und "das" nervt. Bitte mal den Duden konsultieren, Herr Leuther!

    Einer, der das G(entrifizierung)-Wort schon länger als die meisten kennt

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Mit VWI ist besser als mit 0-Semester VWI.

      Nebenbei hab ich nie behauptet das es nur einen Mietmarkt gibt. Das hätten Sie vielleicht verstanden, wenn Sie bis zum zweiten Semester geblieben wären ;-)

      Wenn in Berlin Sommer ist, dann wird so gut wie nicht gesprengt, die Transpiration sorgt aber dafür das die Wiese kühlt, nicht das Sie grün ist.

      Löschen

Hier bitte Ihren Kommentar eingeben