Montag, 25. Februar 2013

Gentrifizierung: Mein Konzept, die Sozialetage



Einfügen zusätzlicher Etagen unter der Genehmigung einer
höheren Gebäudehöhe
Ohne Zweifel gibt es in vielen Deutschen Städten das Problem der Gentrifizierung, also der Verdrängung von Menschen der Unterschicht und unteren Mittelschicht aus den Innenstädten (Gentrifizierung betrifft per Definition nicht Innenstädte, hier ist das Problem aber immanent.). Dies passiert da in den Innenstädten, da die Nachfrage hier besonders schnell steigt, viel schneller als das Angebot an Wohnraum steigen kann. In vielen Städten, auch in Berlin, besteht das zusätzliche Problem das die Gemeinde und das Land nicht über viel Geld verfügen. Eine Lösungsansatz welcher dem Staat nicht viel Geld abnötigt wäre nicht nur aus fiskalischen Gesichtspunkten wünschenswert und würde den Haushalt vor Kürzungen in anderen wünschenswerten Bereichen schützen, er würde vor allem einen realistischen Ansatz mit einer höheren Chance auf Realisierung darstellen.



Daher ist der Hebel über das Baurecht besonders interessant. Wer Sozialetagen baut darf der dürfte höher bauen. Wer zB. sich zwei Sozialetagen einbaut, der darf eben diese zwei Etagen höher bauen. Die Einschränkungen im Stadtbild werden hingenommen, für die Sozialen Leistungen die der Bauherr, bzw. die zukünftigen Besitzer leisten. Weil zum Beispiel das mögliche Penthouse und alle über den Sozialetagen liegenden Etagen -deren Lage frei wählbar ist, es muss sich jedoch um Vollgeschosse, bzw. Vollgeschossäquivalente halten- jetzt höher sind, kann man das sogar noch teurer verkaufen/vermieten, da die höhe eines Stockwerks und deren Miet- beziehungsweise Kaufpreis positiv korreliert sind. Durch diesen Zusammenhang kann es sich für den Bauherr lohnen solche Sozialetagen zu bauen. In diesem Fall kann der Bauherr sich für die Errichtung von Sozialetagen entscheiden, selbst wenn er ein Anrecht auf Baurecht hätte.

Die Mieten in den Sozialetagen könnten sich zum Beispiel in Häusern mit vielen Besitzerparteien an dem Hausgeld plus eines Zuschlages oder in Ausnahmefällen, aber eher Theoretisch eines Abschlages orientieren. Der Vermieter ist in diesem Fall die Hausgemeinschaft. In Häusern mit einer Besitzerpartei -also ein klassisches Mietshaus ohne Eigentumswohnungen- würde sich die Miete für die Sozialwohnungen an der selben Kalkulation orientieren.
Dies hat den Vorteil das keine Hausgemeinschaft durch diese Methode eine laufender Belastung ausgesetzt ist. Die Kosten entstehen beim Bau und können somit nicht eine Hausgemeinschaft in den Konkurs stürzen, oder in anderen Marktlagen zur Unvermietbarkeit der anderen Wohnungen führen.

Auf diese Weise könnte der Staat, in diesem Fall das Bundesland und die Gemeinde, für zusätzlichen Wohnraum sorgen, ohne das zusätzliche Kosten für diesen entstehen, das hat die Vorteile die oben ausgezählt sind.

Darüber Hinaus wäre die Sozialetage ein echter Beitrag für soziale Durchmischung. "Arm" und "Reich" sollten am besten nicht nur im selben Kiez wohnen, sondern im selben Haus. Plakativ ausgedrückt sollte ein Manager die Nöte eines Harz IV Empfängers verstehen, dieser aber auch nachvollziehen können unter welchen "Espressoeinsatz" der den spitzensteuersatzpflichtiges Einkommen verdient. (Zugegeben das klingt jetzt sehr idealistisch, ist aber ein weiterer Vorteil der Sozialetagen)
Ein weiterer Vorteil dieser sozialen Durchmischung ist es das es nicht notwendig ist, vorsätzlich lasche Standards bei den Wohnberechtigungsschein zuzulassen, wie dies teilweise beim klassischen sozialen Wohnungsbau der Fall ist, um eine soziale Durchmischung zu haben. Im Sozialen Wohnungsbau ist dies manchmal der Fall das dies extra gemacht wird damit "ein Haus nicht kippt". Dadurch können die Sozialetagen gezielt eingesetzt werden um diejenigen zu Unterstützen denen die Mieten auf dem Mietmarkt vor Probleme stellen.

Dieses Modell würde entweder per Zwang, wenn der Bauherr kein Anrecht auf Baurecht hat, durchgesetzt werden, oder ein freiwilliges Angebot ist, in dem Fall das der Bauherr so oder so ein Anrecht auf Baurecht hat -also falls es Bauland ist. Je nach Situation könnte man die genaue Relation der Etagen bestimmen. Also zum Beispiel im ersten Fall, drei Sozialetagen für zwei zusätzliche Etagen fordern, im anderen Fall nur eine Sozialetage für das Baurecht von zwei zusätzlichen Etagen fordern.

Andere mögliche Privilegien für Bauherren die sich für Sozialetagen entscheiden:

  • Vorzeitige Baugenehmigung (Priorisierung bei der Prüfung)
  • Berechtigung für die Errichtung von Tiefgaragen, auch in Gegenden in denen keine Tiefgaragen errichtet werden sollen (falls solche Gegenden bestehen)
  • Baugenehmigung auf Flächen, auf denen man eigentlich keine Bebauung zulassen wollte. In diesen Grenzfällen, könnten aber mehr Sozialetagen gefordert werden.


Kommentare:

  1. würde mich kaum wundern, würde ein solch auf den ersten Blick wenig realistischer Plan tatsächlich in der Politik diskutiert..

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    1. Ich glaub in Wien gibt es einen Ansatz der so ähnlich ist. Bin mir da aber nicht so sicher.

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